Hypothek: Der Bedarf an Eigenmitteln

Banken finanzieren maximal 80 % des Kaufpreises. Die restlichen 20 % müssen Sie selbst aufbringen

Kein Immobilienkauf ohne Eigenmittel. Schweizer Banken finanzieren maximal 80 % des Kaufpreises. Die restlichen 20 % müssen Sie in jedem Fall selbst aufbringen.

So viele Hypothekenmodelle und Laufzeitvarianten die Schweizer Banken zur Immobilienfinanzierung auch anbieten, haben sie dennoch alle eins gemeinsam: Sie decken maximal 80 % Ihres Finanzierungsbedarfs ab. Eine Vollfinanzierung, also ein Immobilienkauf ohne jegliche Eigenmittel, ist in der Schweiz nicht möglich. Wenn Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital dem geforderten Kaufpreis gegenüberstellen, ergibt sich die so genannte Belehnung des Objekts.

Eigenmittel und Tragbarkeit

Seit der revidierten Eigenmittelverordnung (ERV), die im Juni 2012 von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA publiziert wurde, muss der Eigenheimkäufer bei einer Hypothekarfinanzierung mindestens 10 % des Kaufpreises, also die Hälfte der geforderten Eigenmittel, vorweisen können. Diese so genannten „echten Eigenmittel“ können aus diversen Geldquellen wie beispielsweise eigenen Ersparnissen, Wertschriften oder einem Erbvorbezug stammen. Dabei empfiehlt es sich, unbedingt eine Reserve für unvorhersehbare Kosten in petto zu haben und nicht sein gesamtes Vermögen in den Immobilienkauf zu investieren. Die restlichen 10 % können bei selbstgenutztem Wohneigentum von der Pensionskasse vorbezogen oder verpfändet werden.

Eine Immobilienfinanzierung kostet umso mehr, je weniger Eigenmittel Sie einbringen. Das ist die Risikokalkulation der Schweizer Banken, die mit sinkendem Eigenmittel-Anteil ein steigendes Risiko haben, bei möglichen Zahlungsausfällen Verluste zu machen. Und das Risiko sichern sie sich mit einem Zinsaufschlag ab. Neben dem Vorhandensein dieser Eigenmittel besagt eine weitere Grundregel, dass nach einem Hauskauf die Belastung durch Hypothekarzinsen sowie Rückstellungen für Unterhalt und Amortisation der zweiten Hypothek ein Drittel Ihres Einkommens nicht übersteigen sollte. Basis hierfür ist die so genannte Tragbarkeitsrechnung.

Ein Rechenbeispiel

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und möchten es für CHF 800’000 erwerben. Die 20 % Eigenmittel in Höhe von CHF 160’000 bringen Sie dank Wertschriften und einem Sparkonto-Guthaben selbst auf. Ihr Finanzierungsbedarf liegt demnach also bei CHF 640’000, was einer Belehnung von 80 % entspricht. Diesen Fremdmittelbedarf unterteilen Schweizer Banken in der Regel in zwei Hypotheken. Zwei Drittel des Kaufpreises, also 66 %, werden mit einer Hypothek in Höhe von CHF 528’000 finanziert, die restlichen 14 % über einen Kreditbetrag von CHF 112’000.

Bei der Berechnung der Tragbarkeit stellen Sie Liegenschaftskosten wie Zinsbelastung, Amortisation und Nebenkosten Ihrem Einkommen gegenüber. Um etwaige Zinsanstiege einzukalkulieren, legt man einen höheren Zinssatz zugrunde. Dieser so genannte kalkulatorische Zinssatz liegt bei der ersten Hypothek in der Regel bei 5 % und bei der zweiten Hypothek bei 6 % (bei manchen Schweizer Banken auch bei 5 %). Nehmen wir an, Ihr Gesamt-Einkommen liegt, ohne Prämien oder Boni, bei CHF 150’000. Dann dürfte die Tragbarkeit maximal CHF 50’000 pro Jahr betragen. Die jährlichen Zinskosten belaufen sich im vorliegenden Beispiel auf CHF 26’000 für die erste und CHF 6’720 für die zweite Hypothek. Hinzu kommen die Amortisation der zweiten Hypothek binnen 15 Jahren bzw. bis zum Ende der Erwerbstätigkeit in Höhe von CHF 7’500 sowie Neben- und Unterhaltskosten von CHF 8’000 (1 % des Verkehrswerts). Macht in Summe CHF 48’620 Liegenschaftskosten, die Sie jedes Jahr für die Immobilie aufbringen müssen. Die Tragbarkeit liegt also bei 32,4 %, was bedeutet, dass Sie sich Ihre Traumimmobilie leisten können.

Sonderregelungen für ältere Kreditnehmer

Wer erst im höheren Alter in der Lage ist, den geforderten Eigenmittelbedarf aufzubringen und sich mit 60 oder 70 Jahren eine Immobilie kaufen möchte, der erhält von den meisten Schweizer Banken erst gar keinen großen Kredit mehr und muss in der Regel viel häufiger Amortisationen leisten als in jüngeren Jahren. Auch langjährige Hypothekarnehmer sollten frühzeitig ans Alter denken und das Ende ihrer Erwerbstätigkeit im Auge behalten. Denn eine Sonderregelung der Schweizer Banken verlangt, dass sie ihre Hypothek bis zum Beginn der Pensionierung auf 65 % des Liegenschaftswertes reduzieren. Ein wichtiger Aspekt, der frühzeitig bei der Finanzplanung einkalkuliert werden muss.