Die optimale Laufzeit Ihrer Hypothek

Neben dem Hypothekarmodell sollten Sie sich auch Gedanken über die Laufzeit machen

Neben dem Hypothekarmodell sollten Sie sich auch Gedanken über die Laufzeit machen. Spielen Sie vor Ihrer Entscheidung verschiedene Szenarien der Zinsentwicklung durch.

Die Zinsaussichten für Immobilieninvestoren in der Schweiz sind derzeit sowohl bei kurz- als auch bei langfristigen Hypotheken positiv. Bei Flex-Rollover-Hypotheken (Libor-Hypotheken) liegen sie bei 1,02 %. Auch bei Fix-Hypotheken kann man bei drei Jahren mit 1,04 % rechnen, bei fünf Jahren mit 1,13 % und bei zehn Jahren mit 1,62 %. Über 15 Jahre liegt der Prozentsatz bei 2,0. Zwar ist in den nächsten Monaten ein leichter Anstieg zu erwarten, da die Banken sich aufgrund der Negativzinsen absichern müssen, aber dennoch bleiben die Zinsunterschiede zwischen den einzelnen Laufzeitvarianten gering, was dem Kreditnehmer einen größeren Spielraum ermöglicht.

Klassische Variante Festhypothek

Um das Risiko von Zinssteigerungen auf verschiedene Jahre zu verteilen, entscheiden sich viele Schweizer für Festhypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten. Sie teilen ihre Hypothekarschuld z.B. in drei bzw. zwei gleiche Tranchen mit Laufzeiten von drei, sechs und zehn Jahren bzw. fünf und zehn Jahren ein. Falls die Zinsen dann bis zum Ablauf der ersten Hypothek steigen sollten, muss nur ein Drittel bzw. die Hälfte der Hypothekarschuld zu einem höheren Zinssatz refinanziert werden und die längerfristigen Hypotheken laufen zum tieferen Zinssatz noch für die Restlaufzeit von drei und sieben bzw. fünf Jahren weiter.

Im Falle stabiler oder gesunkener Zinsen, behalten Sie die Aufteilung der Fristen bei, was bei der Drittelung der Hypothekarschulden bedeutet, dass Sie Ihre abgelaufene 3-Jahres-Festhypothek durch eine mit zehn Jahren Laufzeit ersetzen müssen. Gleiches gilt am Laufzeitende der 6-Jahres-Hypothek. Grund: Sie benötigen einen Puffer von drei bis vier Jahren zwischen den Fälligkeiten Ihrer Hypotheken. Das wiederum hat zur Folge, dass Sie auf lange Sicht gesehen nur äußerst langfristige Hypotheken abschließen werden. Doch diese sind meist teurer als die kurze Variante. So senken Sie zwar anfänglich Ihr Zinsrisiko, zahlen aber langfristig drauf. Daher empfiehlt es sich, sowohl die finanziellen Eigenmittel als auch die Zinsentwicklung genauer zu betrachten, bevor man sich für eine Festhypothek bei einer Schweizer Bank entscheidet.

Zinserwartungen und die Folgen

Um zu sehen, welchen Einfluss die Zinsentwicklung auf das eigene Haushaltsbudget hat, sollten Sie, ausgehend von zehn Jahren, drei Szenarien durchspielen und die Höhe des jeweils monatlichen Hypothekarzinses bei fallenden, stabilen oder steigenden Zinsen errechnen.

Bei fallenden Zinsen wählen Sie am besten Festhypotheken mit kurzer Laufzeit oder eine Libor-Hypothek. Das gilt auch für stabile Zinserwartungen, da langfristige Schulden aufgrund der Zinskurve meist höher bezinst werden als kurzfristige. Der Unterschied kann bis zu 1 % ausmachen. Nur wenn Sie in der Schweiz mit steigenden Zinsen rechnen, macht es Sinn, das aktuelle Niedrigzinsniveau auszunutzen und mittels langfristiger Festhypothek zu fixieren. Wachsen die Zinsen in zehn Jahren beispielsweise von 3 % auf 5 %, dann fahren Sie günstiger, wenn Ihr Festhypothekzins unter 4 % liegt.

Mit Blick auf die Leitzinsen rechnen die meisten Schweizer Banken damit, dass die Zinssätze für Flex-Rollover-Hypotheken (Libor-Hypotheken) niedrig bleiben. Die nach der US-Präsidentschaftswahl spürbar angestiegenen Zinsen für Festhypotheken mit mittleren und langen Laufzeiten haben sich wieder leicht erholt. Experten erwarten hier jedoch wieder einen leichten Anstieg um 10 bis 15 Basispunkte, wohingegen die Zinsen bei kürzeren Laufzeiten stagnieren sollen. Für alle Laufzeitvarianten gilt, dass man immer mit plötzlichen Zinssteigerungen und -senkungen rechnen muss.

Auf die Mischung kommt es an

In Abhängigkeit von Ihrem ganz persönlichen Risikoprofil bietet sich eine Kombination unterschiedlicher Hypotheken und Laufzeiten an. Dieser individuelle Mix aus Sicherheit und Flexibilität gibt Ihnen die Möglichkeit, Zinsänderungen zu berücksichtigen, und mindert Ihr Risiko, den gesamten Hypothekarbetrag in einer Hochzinsphase verlängern zu müssen. Je nachdem, wie risikofähig und risikotolerant Sie sind, kommen für Sie Festhypotheken mit einer Laufzeitenstaffelung oder eine Kombination aus Fest- und Libor-Hypothek in Frage.