Hypothek amortisieren: direkt oder indirekt?

Beide Arten der so genannten Amortisation haben ihre Vor- und Nachteile.

Ein Hypothekarkredit muss als Ganzes oder in Teilen an die Schweizer Bank zurückgezahlt werden. Beide Arten der so genannten Amortisation haben ihre Vor- und Nachteile.

Wer in der Schweiz eine Hypothek aufgenommen hat, zahlt meist jährlich oder einmal im Quartal einen festgelegten Betrag zurück. Für Sie als Hypothekarnehmer gibt es zwei Möglichkeiten, Ihre Hypothek abzubezahlen: die direkte oder die indirekte Amortisation.

 Direkte Amortisation

Wenn die Hypothek in regelmäßigen Abständen als Teilbetrag zurückgezahlt wird, spricht man von einer direkten Amortisation. Hier sinkt die Belastung durch Hypothekarschuld und Hypothekarzinsen, was Ihnen rein subjektiv ein gutes Gefühl gibt, da Ihr Schuldenberg kleiner zu werden scheint. Ein Vorteil der direkten Amortisation liegt auch in der Möglichkeit der eigenen Immobilie als Anlage. Objektiv gesehen sinken auf der anderen Seite jedoch Ihre steuerlichen Abzugsmöglichkeiten beim Einkommen bzw. dem Vermögen, da die abzugsfähigen Schuldzinsen und die Hypothekarschulden bei dieser Variante wegfallen.

Indirekte Amortisation

Bei selbstbewohnten Objekten können Sie sich in der Schweiz für eine indirekte Amortisation entscheiden. Dann zahlen Sie Ihre Hypothek nicht sukzessive, sondern auf einen Schlag zurück. Statt wie bei der direkten Amortisation die Hypothek in regelmäßigen Abständen abzustottern, investieren Sie hier einen vertraglich festgelegten Betrag in eine Versicherung bzw. Anlage wie beispielsweise auf ein 3a-Konto oder Depot oder in eine Vorsorgepolice 3a oder 3b. Das angesparte Kapital wird von der Schweizer Bank als zusätzliche Sicherheit verpfändet.

Mit der indirekten Amortisation steigern Sie Ihr Vorsorgekapital bei gleichbleibender Hypothekarschuld und Belastung durch die Hypothekarzinsen. Zwar sind Sie möglichen Kursschwankungen in der privaten Anlage (Säule 3a) ausgesetzt, profitieren aber von der im Vergleich zu gängigen Sparprodukten attraktiven Verzinsung. Vorteilhaft wirkt sich auch aus, dass sowohl die Einzahlungen als auch die Hypothekarzinsen von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Zudem sind Erträge aus dem Vermögen der Säule 3a steuerbefreit. Sie können Ihr Geld aus der Vorsorgekasse jederzeit nutzen, um die Hypothek zurückzuzahlen. Diese Zusatzsicherheit ist bei vielen Schweizer Banken ein Argument dafür, Ihnen gute Zinskonditionen auf Hypotheken zu bieten.

Ein weiterer positiver Aspekt neben den Steuervorteilen ist bei der indirekten Amortisation noch die Versicherungskomponente. Bei einer Amortisationspolice profitieren Sie bzw. Ihre Angehörigen im Todesfall oder bei Erwerbsunfähigkeit infolge von Krankheit oder Invalidität von einem umfassenden Versicherungsschutz.

Fazit

Üblicherweise teilen sich die erste und die zweite, meist höherverzinste Hypothek in 66 % und 14 % des Immobilienwerts auf. Bei der zweiten Hypothek hat man keine Wahl und muss sie innerhalb von 15 Jahren bzw. spätestens bis zur Pensionierung in gleichbleibenden Raten zurückzahlen (direkte Amortisation). Bei der ersten Hypothek kann man hingegen frei entscheiden, ob man diese auch in Teilbeträgen oder aber in einem Stück zurückzahlen will (indirekte Amortisation).

Hier gilt es, mit spitzem Bleistift zu rechnen und alle Fälle durchzuspielen. Ein Beispiel: Bei einem Zinssatz von 2 % zahlt der Hypothekarnehmer in der Schweiz schlussendlich oft nur 1,4 bis 1,6 %, wenn man den Steuervorteil für Schuldzinsen berücksichtigt. Dem gegenüber steht die zu erwartende Rendite, die man mit dem verfügbaren Kapital erwirtschaften könnte. Das bedeutet, dass sich eine Rückzahlung der Hypothek lohnt, umso höher der Hypothekarzins nach Steuern verglichen mit der Nettorendite des eigenen Vermögens ist.

Welche Art von Amortisation die für Sie ideale ist, hängt ganz von Ihrer persönlichen finanziellen Situation und der aktuellen Zinsentwicklung ab. Sind Ihre Mittel begrenzt und für eine private Altersvorsorge unzureichend, dann kommt für Sie die indirekte Amortisation in Frage. Sie zahlt sich aus, wenn die Rendite der Geldanlage über den Hypothekarzinsen liegt, wobei die Steuervorteile mitberücksichtigt werden müssen. Die Erfahrung der letzten Jahre hat jedoch gezeigt, dass solche Geldanlagen rar gesät sind. Ein weiteres Argument für die indirekte Amortisation ist eine Tiefzinsphase.