Hypothek: Viele Modelle, viele Möglichkeiten

Überblick über die Modelle und hilfreiche Tipps für eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung

Tipps für die optimale Hypothek

Hypothekarkredite sind kein Buch mit sieben Siegeln. Wir geben Ihnen einen Überblick über die Modelle und hilfreiche Tipps für eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung.

Bevor Sie bei einer Schweizer Bank ein Angebot für eine Hypothek einholen, sollten Sie wissen, wie viel Geld Sie aus Eigenmitteln investieren können und wie hoch dementsprechend Ihr Fremdmittelbedarf ist. Außerdem müssen Sie einschätzen, welchen Betrag Sie monatlich für das Wohnen investieren können. In Abhängigkeit von der zu erwartenden Zinsentwicklung gilt es zudem zu entscheiden, für welchen Zeitraum Sie einen festen Zins vereinbaren wollen.

Die Modelle

Die auf dem Schweizer Kreditmarkt angebotenen Hypotheken lassen sich vier Modellen zuordnen: Variable Hypothek, Festhypothek, Flex-Rollover-Hypothek (Libor-Hypothek) und Spezialhypothek. Bei Ihrer Entscheidung kommt auch die eigene Risikobereitschaft bzw. das persönliche Sicherheitsbedürfnis zum Tragen.

Bei der variablen Hypothek gibt es keine feste Laufzeit und der Zinssatz passt sich automatisch der Entwicklung auf dem Kapitalmarkt an. Geeignet für diejenigen, die flexibel bleiben und jederzeit in ein anderes Hypothekarmodell wechseln können wollen. Wird der Zinssatz bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit festgelegt, spricht man von einer Festhypothek, die es bei Schweizer Finanzinstituten mit Laufzeiten von ein bis 15 Jahren gibt, wobei man für längere Laufzeiten auch höhere Zinsen zahlt. Ideal für alle, die den derzeit attraktiven Niedrigzinssatz für die gesamte Laufzeit budgetieren wollen und künftig steigende Zinsen erwarten. Eine Flex-Rollover-Hypothek, auch Libor-Hypothek genannt, ist eine Kombination aus variabler und fester Hypothek. Die Laufzeit ist meist fest und der Zins wird in Abhängigkeit vom Modell entweder monatlich oder alle drei oder sechs Monate dem Libor-Satz (Libor = London Interbank Offered Rate) angepasst. Wollen Sie sich vor stark steigenden Zinsen schützen, dann zahlen Sie hier eine Prämie mit einer Zinsobergrenze (Cap). Zu den Spezialhypotheken zählen Kombinationen aus variabler und/oder Libor- mit einer festen Hypothek, Hypotheken für Erstwerber mit Zinsbonus, Ökohypotheken mit Zinsbonus für Liegenschaften, deren Bau ökologische Maßstäbe erfüllt.

Die richtige Wahl

Der Zins allein sollte nicht ausschlaggebend für die Wahl einer Festhypothek sein. Schließlich bindet man sich für die gesamte Laufzeit vertraglich an das Finanzinstitut und kann nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsprämie vorzeitig aussteigen. Daher ist es unabdingbar, dass man im Vorfeld seine Ausgangssituation und die künftigen Bedürfnisse analysiert. Wer jetzt schon weiß bzw. plant, dass er seine Immobilie verkaufen will, dessen Festhypothek sollte nicht länger als bis zu diesem Zeitpunkt laufen. Der künftige Käufer kann, aber muss Ihre Festhypothek nämlich nicht übernehmen, und Ihre Bank kann eine Zusage auch verweigern.

Durch die Kombination von Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten können Sie verhindern, Ihren gesamten Hypothekenbetrag in einer Hochzinsphase verlängern zu müssen. Es gibt auch die Möglichkeit, den Zinssatz einer Festhypothek bis zu zwei Jahre vor der eigentlichen Auszahlung festzulegen. Das erweist sich besonders dann als vorteilhaft, wenn Sie für den Ablauf bzw. den Verlängerungszeitpunkt Ihrer Hypothek mit einem höheren Zinsniveau rechnen.

Bei der Wahl des Finanzinstituts, bei dem man den Hypothekarkredit aufnimmt, sollte man nicht nur das beste Angebot, sondern auch sein Bauchgefühl darüber entscheiden lassen, wo man sich am besten aufgehoben fühlt. Holen Sie mehrere Offerten ein und verhandeln Sie mit den Banken. Wem das nicht liegt oder zu zeitaufwändig ist, der kann auch einen unabhängigen Finanzberater damit beauftragen.

Das Kleingedruckte

Ein Blick auf das vertraglich vereinbarte Kündigungsrecht kann Sie vor bösen Überraschungen bewahren. Bei Festhypotheken können Schweizer Banken nämlich auch dann von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen, wenn sich Ihr Einkommen durch Elternzeit, Kurzarbeit, Gehaltskürzung oder Kündigung verschlechtert. Hat Ihnen die Bank daraufhin den Hypothekarkredit gekündigt, verlangt sie, wie auch im Falle einer Kündigung durch Sie als Kreditnehmer, eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird nicht nur durch die Negativzinsen teurer. Ärgerlich für den Hypothekarnehmer ist zudem, dass er gezwungen ist, eine neue Hypothek zu den aktuellen und ggf. höheren Zinsen aufzunehmen.