Tipps zur Eigenheimfinanzierung

Was kann ich mir überhaupt leisten und welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

So kommen Sie in drei Schritten zur passenden Eigenheimfinanzierung.

Budget kalkulieren

Bei der Kalkulation Ihres Budgets geht es zum einen um die laufenden Kosten der neuen Immobilie sowie um die Kosten für den Erwerb, das heißt Kaufpreis plus vom jeweiligen Kanton abhängigen Transaktionskosten wie Notariats- und Handänderungsgebühren bzw. -steuern, Sicherstellung der Rechteorganisation, Abgaben und Grundsteuern. Da die Schweizer Banken maximal 80 % der Erwerbskosten finanzieren, müssen Sie als Eigenheimkäufer mindestens 20 % Eigenkapital aufbringen. Das kann unter anderem aus der Pensionskasse stammen, einem Erbvorbezug oder einer Schenkung seitens der Eltern, einem zinslosen Darlehen von Verwandten oder Freunden oder aus dem Verkauf bzw. der Verpfändung von Wertschriften, Ersparnissen oder Wertsachen.

Grundlage für eine solide Finanzplanung sind die Zinsentwicklung in der Schweiz sowie Ihre derzeitige und künftige Einkommenssituation. Letztere kann sich z.B. nach der Geburt eines Kindes ändern, wenn ein Elternteil eine Zeit lang nicht erwerbstätig ist. Das beziehen auch die Banken in ihre Planung mit ein, wenn es darum geht, ob die Immobilie auf Dauer für den Käufer tragbar ist. Die jährliche Belastung durch das Eigenheim darf maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Dabei bleiben außergewöhnliche oder unregelmäßige Einkommen wie Boni oder Prämien unberücksichtigt. In die so genannte Tragbarkeitsrechnung müssen Zahlungen für Hypotheken oder Darlehen ebenso eingehen wie Rückstellungen für Nebenkosten, Unterhalt, Reparaturen oder Renovationen. Auch etwaige Zinssteigerungen werden hier einkalkuliert, indem die meisten Schweizer Banken bei den Zinssätzen für Hypotheken einen Durchschnittswert von 5 % wählen.

Mit Kreditamortisationen reduzieren Sie Ihre Schulden. Daher empfiehlt es sich, rund 1 % des Fremdkapitalbedarfs pro Jahr auf die Seite zu legen und in die Kalkulation mit einzubeziehen. Außerdem sollten Sie bei Objekten in tadellosem Zustand rund 1 % des Liegenschaftspreises, also der Kosten für Land und Bau, jährlich als Rücklagen bilden. Davon entfallen rund 0,7 % auf die Nebenkosten und den laufenden Unterhalt und 0,3 % auf die Rückstellung für Renovationen und Sanierungen. Ist die Höhe der benötigten Fremdmittel geklärt, kann mit der Suche nach der passenden Finanzierung begonnen werden.

Hypothekarmodelle vergleichen

In der Schweiz gibt es grundsätzlich vier verschiedene Modelle von Hypotheken: variable, feste, Libor- und Spezialhypotheken. Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit und einen permanent an die Kapitalmarktentwicklung angepassten Zinssatz. Die Laufzeiten der Festhypothek liegen zwischen einem und 15 Jahren mit einem festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit, der höher ist, je länger die Laufzeit ist. Libor-Hypotheken sind eine Mischform aus variabler und fester Hypothek, meist mit fester Laufzeit und variablem Zins, der je nach Modell entweder monatlich oder alle drei bzw. sechs Monate dem Libor-Satz (Libor = London Interbank Offered Rate) angepasst wird. Wer sich gegen starke Zinssteigerungen mit einer Zinsobergrenze (Cap) absichern will, kann das gegen Zahlung einer Prämie tun. Die Spezialhypotheken sind beispielsweise Kombinationen aus variabler und/oder Libor- mit einer Festhypothek, Hypotheken mit Zinsbonus für Ersterwerber oder für Liegenschaften, die nach ökologischen Maßstäben gebaut wurden (Ökohypotheken).

Welche Hypothekarform die ideale ist, hängt von der zu erwartenden Entwicklung in der Schweizer Wirtschaft in den nächsten Monaten und Jahren ab, denn die wirkt sich direkt auf die Zinsentwicklung aus.

Angebote einholen

Wenn Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, holen Sie sich zunächst die Kreditzusage von Ihrer Bank, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Folgende Unterlagen benötigen Sie in der Schweiz für den Kreditantrag: aktuelle Steuererklärung, Lohnausweis, Betreibungsauskunft, Angaben zum Objekt (inkl. Grundrissplan und ggf. Verkaufsdokumentation), Grundbuchauszug, Kaufvertragsentwurf sowie ggf. Schätzung der kantonalen Gebäudeversicherung.

Mit der Kreditzusage haben Sie ein erstes Angebot, das Sie nicht gleich annehmen sollten. Holen Sie alternative Konkurrenzofferten ein und verhandeln sie mit den Banken. Wem das nicht liegt, der kann einen Finanzberater mit dieser Aufgabe beauftragen. Zu guter Letzt sollten Sie Ihre Familie oder Ihren Lebenspartner für den Fall Ihres Todes gegen den Verlust des Zuhauses absichern, indem Sie eine Todesfallrisikoversicherung abschließen.