Acquérir son bien immobilier sur plans implique une certaine prudence

Par Stéphane Lanz, administrateur – directeur de DL | Conseils en financement immobilier

L’acquisition sur plans peut se faire sous deux formes bien distinctes ; soit la vente sous forme de quote-part terrain, soit la vente à terme.

L’acquisition en quote-part terrain

Cette méthode se pratique lorsqu’il s’agit d’une construction d’une nouvelle propriété par étage (PPE). L’objet (appartement et/ou lot) à acquérir va représenter une certaine part de la construction totale, le plus souvent exprimée en millième de la parcelle de base, soit de l’immeuble complet. Dans cette situation, lorsque l’acte d’achat est signé auprès du notaire, l’acheteur devient propriétaire à raison de sa part en millième du terrain, représentant la quote-part terrain.

Les frais d’acquisition

Pour cette forme d’acquisition, les frais d’achat sont calculés (exception sur Fribourg et Neuchâtel) sur la valeur de la quote-part terrain et non pas sur la valeur finale de l’objet, ce qui représente une économie non négligeable. Relevons toutefois, qu’il y aura lieu la plupart du temps de s’acquitter d’intérêts sur le crédit de construction.

Les intérêts du crédit de construction

En cas de paiement par acomptes, il est nécessaire de recourir à un financement bancaire, soit un crédit de construction. Les intérêts, appelés « intérêts intercalaires », peuvent être complétés par une commission trimestrielle de 0.25%. Tous deux sont inclus dans le calcul du financement, afin d’éviter de devoir les payer en sus du loyer actuel.

La consolidation

A la fin de la construction, l’établissement financier procède à la consolidation, cette dernière étant la transformation du crédit de construction en prêt hypothécaire. Afin d’assurer le futur loyer, la plupart des établissements financiers proposent de réserver les taux d’intérêt généralement d’un maximum de 12 mois, voire 24 mois, avant la consolidation. Une majoration sur le taux appelée « Forward » est ajoutée au taux d’intérêt du jour.

La vente à terme

Cette forme d’acquisition est faite par le paiement d’un acompte variant généralement entre 5% et 20% du prix d’achat lors de la signature de l’acte de vente à terme. Le solde est réglé au moment de la livraison du bien immobilier, soit au transfert de propriété.
Les frais d’achat sont calculés sur le prix total de l’immeuble et seront plus élevés qu’en cas d’acquisition en quote-part terrain. Généralement aucun financement hypothécaire est nécessaire pour le paiement de l’acompte de départ (10-20% du prix d’achat), car souvent celui-ci correspondant à l’apport de fonds propres exigés. Il n’y aura donc aucun intérêt débiteur à régler.
Précisons encore que, dans certains cas, il est possible que l’acquisition sur plans se pratique via l’achat d’une quote-part terrain et que le solde du prix d’achat sera à régler à la livraison de l’objet. Cette forme d’achat permet de bénéficier des avantages sur les frais d’acquisition, puisque ces derniers sont calculés sur la quote-part terrain, mais sans devoir s’acquitter des intérêts intercalaires, étant donné que l’institut financier décaissera les fonds uniquement à la fin des travaux.

Taux le plus bas négocié

Stéphane Lanz