Est-ce le bon moment pour devenir propriétaire?

Par Michele Calabrese, fondé de pouvoir de DL | Conseils en financement immobilier à Neuchâtel

Prenons l’exemple d’un couple qui souhaite acquérir un appartement de 125 m2 à Neuchâtel construit en 2004. Le prix de vente a été fixé à CHF 800’000.- et les fonds propres totaux à disposition s’élèvent à CHF 190’000.-, soit CHF 160’000.- correspondant à l’apport personnel demandé par l’institut financier et CHF 30’000.- liés aux frais d’achat estimés à un peu moins de 4%. Le financement nécessaire s’élève donc à CHF 640’000.-.

Les dépenses mensuelles ‘’brutes’’ engendrées par cette acquisition seront de :Prêt hypothécaire de CHF 640’000.- à 1.25 % (fixe 10 ans) CHF 8’000.-Amortissement 2ème rang / 15 ans (par 3èmes piliers) + CHF 7’146.-Frais annexes estimés de 0.7 % de la valeur de l’objet + CHF 5’600.-Charges annuelles totales CHF 20’746.-Total mensuel CHF 1’729.-.

Nous avons parlé d’une charge « brute », du fait que l’impact fiscal doit égale-ment être pris en considération dans cette simulation. En effet, le fait de devenir propriétaire engendre, de la part de l’administration fiscale, le calcul d’une valeur locative qui sera ajoutée au revenu imposable de l’acquéreur, ceci permettant ensuite de déduire les frais d’intérêt et les frais d’entretien forfaitaires ou réels.

L’évolution du revenu imposable s’établira comme suit : Valeur locative estimée CHF 27’000.-Déduction des intérêts hypothécaires payés – CHF 8’000.-Déduction forfaitaire des frais d’entretien (20 % de la valeur locative) – CHF 5’400.- Déduction de l’amortissement réalisé par 3èmes piliers A, s’ils n’existent pas déjà – CHF 7’146.-Total CHF 6’454.-Bien souvent, le fait de devenir propriétaire implique une modification du revenu imposable. Tenant compte d’un taux marginal d’imposition de 35 % (le revenu imposable initial de CHF 135’000.- dépendant encore du statut, du coefficient familial et du domicile), l’augmentation annuelle des impôts s’élève à CHF 2’259.-, soit CHF 188.- par mois. Ainsi, le « loyer » net d’impôt mensuel est de CHF 1’917.-. Pour déterminer le coût réel final, il faut encore soustraire à ces charges l’amortissement. En effet, l’amortissement est une charge mais pas un coût du fait qu’il s’agit du remboursement du prêt hypothécaire. En ce sens, l’amortisse-ment est une épargne forcée. Le coût réel serait donc de :CHF 1’917.- – CHF 596.- (CHF 7’146.- /12 mois) = CHF 1’321.- mensuellement.

Au vu de l’intégralité de ces paramètres financiers et en comparaison à un loyer de locataire se situant pour ce type d’objet aux alentours de CHF 2’000.- à 2’200.- par mois + charges, nous constatons qu’envisager l’achat d’un bien immobilier est tout à fait judicieux !

Taux le plus bas négocié

Michele Calabrese