Etre codébiteur solidaire : les conséquences
Par Stéphane Lanz, administrateur-directeur de DL | Conseils en financement immobilier
Lors de l’achat d’un bien immobilier par un couple marié, en partenariat enregistré ou par deux concubins, la part de propriété est dans la plupart des cas de 50% chacun. Il est toutefois possible de définir une proportion différente suivant les apports de fonds propres respectifs.
En ce qui concerne le financement et quelle que soit la part de propriété, les deux acquéreurs seront codébiteurs solidaires pour la totalité du prêt et des engagements contractés avec l’institution financière.
Dans le cas où l’un des acheteurs ne souhaite pas être codébiteur bien qu’il possède effectivement une part de copropriété, ses revenus ne seront pas pris en considération par la banque pour l’évaluation de la capacité financière.
Cela pourrait amener à un refus de financement de la part de l’établissement si les revenus du débiteur unique ne sont pas suffisants.
Dans certaines situations, un membre de la famille ou un tiers peut se porter codébiteur solidaire pour pallier au manque de revenus du ou des demandeurs de crédit. Bien qu’il n’existe pas de réglementation type à ce sujet, la plupart des institutions financières se basent sur une pratique découlant de l’interprétation des articles 492 et suivants du code des obligations qui traitent du cautionnement en général.
Ce faisant, elles demandent à ce que le codébiteur « externe » soit également copropriétaire du bien s’engageant ainsi économiquement dans le gage financé.
Certaines institutions vont même plus loin et n’acceptent pas un codébiteur qui ne serait pas copropriétaire et qui n’habiterait pas le bien !
Il est important de préciser que, si l’engagement du codébiteur n’est plus demandé par la banque après quelques années compte tenu d’une évolution positive des revenus du débiteur principal, la part pourra être reprise, ce qui va impliquer un transfert immobilier donc des frais de droits de mutation, de notaire et de registre foncier et – suivant le cas – un impôt de donation.
Il sera donc important de se faire conseiller par un notaire et de prendre tous les renseignements utiles auprès de sa fiduciaire ou directement auprès de l’Administration fiscale de son district.
Au vu de ce qui précède, si la capacité financière existe, il est préférable d’effectuer une donation, sans charge d’intérêt ni amortissement, ce qui diminue les revenus minimums à obtenir, donc l’implication du tiers, et permet un plus grand choix d’organismes prêteurs facilitant ainsi l’octroi du financement avec des conditions de taux intéressantes.
En conclusion, le codébiteur doit être parfaitement conscient qu’en cas de non-paiement par le débiteur principal, l’établissement financier se tournera alors vers lui pour exiger que les intérêts et le prêt total soient honorés.
