Financer la construction d’un appartement ou d’une villa 1ère partie
Par Stéphane Defferrard, administrateur-directeur de DL | Conseils en financement immobilier
Construire son logement peut se révéler être une véritable aventure. Nous allons en aborder les principaux paramètres.
En premier lieu, il est nécessaire de disposer de fonds propres d’un montant de 20 % (dont la moitié ne doit pas provenir de la caisse pension ni d’un prêt remboursable) du prix total du bien et d’environ 5% (dans le canton de Vaud) pour payer les frais de mutation. Ces fonds peuvent provenir d’épargne, de donation, de titres ou d’éventuels placements et aussi d’un prêt d’une tierce personne et, s’il s’agit de son futur logement principal, d’avoirs de 2ème et de 3ème pilier. Il est possible de «mettre la main à la pâte» en faisant soi-même d’éventuels travaux ; l’économie de main d’œuvre engendrée sera considérée comme des fonds propres.
Le solde du financement sera assuré par un établissement financier, généralement une banque via un crédit de construction. Ce dernier sera utilisé selon l’avancement des travaux pour le paiement des maîtres d’état et sur présentation de factures signées par l’entreprise générale ou l’architecte et le propriétaire. L’avantage du crédit de construction est que les intérêts, appelés intérêts intercalaires, sont inclus dans le coût de construction afin de ne pas devoir supporter deux loyers durant la période des travaux. Bien souvent une commission trimestrielle, cependant négociable, de l’ordre de 0.25 % est ajoutée.
A la fin des travaux, ce crédit de construction sera transformé en prêt hypothécaire, opération appelée : la consolidation. La consolidation consiste à réunir toutes les factures effectives afin de déterminer le prix final réel de la construction. Un ajustement de fonds propres ou de prêt peut être exécuté.
Il faut maintenant déterminer le taux du prêt hypothécaire. L’option la plus fréquente est effectuée à la consolidation, mais le risque que les taux d’intérêt augmentent depuis le démarrage du projet existe. Afin de limiter ce problème, il est possible de « réserver » un taux jusqu’à 12 mois à l’avance, voire 24 mois. Un coût de réservation (forward) oscillant entre 0.20 % et 0.50 % peut être ajouté. Une autre alternative est de consolider le crédit de construction par tranches. Ces tranches sont, en général, d’un minimum de CHF 100’000.-. Enfin, certains partenaires financiers mettent directement à disposition un prêt hypothécaire libéré également en tranche, sans passer par le crédit de construction. Cela permet d’économiser la commission trimestrielle, de pouvoir fixer au fur et à mesure son loyer sans forward.
Il existe donc passablement d’options pour mener à bien son projet et il est nécessaire d’en connaître toutes les spécificités avant le premier coup de pioche.
