Taux fixe ou taux Libor ?
Par Stéphane Lanz, administrateur – directeur de DL | Conseils en financement immobilier
Depuis plusieurs années, les taux hypothécaires demeurent à un niveau historiquement bas et ne semblent pas vouloir remonter de sitôt.
Aussi, la question suivante se pose : faut-il continuer à sécuriser son loyer grâce à un taux fixe ou au contraire opter pour un taux Libor et profiter de payer ainsi le moins possible d’intérêts, en présumant que les taux ne remonteront pas à court terme ?
Avant toute chose, il est primordial de bien comprendre ces deux produits et leurs différences.
Le taux Libor
Le taux Libor (London InterBank Offered Rate) qui s’apparente au taux variable, plus guère utilisé de nos jours, est le taux de refinancement des banques sur le marché de Londres. La transparence est donc totale car l’information est publique et mise à jour quotidiennement. A ce taux de base, l’institution financière ajoute sa propre marge selon la qualité du bien immobilier et de la situation financière des demandeurs, pour déterminer le taux final facturé. Le Libor est proposé sur des durées allant de 1 à 12 mois.
Le Libor est proposé sur des durées allant de 1 à 12 mois, par exemple : le taux est bloqué pendant 3 mois, puis à l’expiration de cette durée, il est automatiquement reconduit pour 3 mois aux nouvelles conditions du marché et ainsi de suite. Au final, c’est comme un taux fixe de 3 mois constamment renouvelé pour une nouvelle période et ceci jusqu’à une demande de changement du client.
Le taux fixe
Le taux fixe, comme son nom l’indique, permet de bloquer son financement avec un taux d’intérêt garanti et une durée définie. Il est bien entendu possible de conclure plusieurs tranches avec des durées différentes, en règle générale de 1 à 10 ans, parfois jusqu’à 15 voire 20 ans.
Les avantages et inconvénients des deux taux
Comparons maintenant leurs avantages et leurs inconvénients. Les principales forces du Libor sont indéniablement sa souplesse et son taux attractif. Toutefois, payer moins d’intérêts implique une augmentation de son revenu imposable, ces derniers étant déductibles fiscalement. Aussi, une partie de l’économie réalisée repart directement aux impôts. De plus, la différence de taux entre les deux produits est minime actuellement. Certes, en cas de hausse du taux Libor, il est possible de passer son prêt en taux fixe, mais probablement plus aux conditions actuelles.
Les faiblesses du Libor, à savoir le manque de sécurité et le risque de fluctuation, sont les grandes forces du taux fixe, qui permet justement de connaître les paramètres de son financement, en évitant ainsi toute mauvaise surprise en cas de volatilité des taux. En contrepartie, en cas de rupture d’un taux fixe avant échéance, le client sera soumis à une pénalité pour résiliation anticipée. Cette dernière est calculée entre le taux de refinancement de l’établissement financier au moment de la réservation et le taux sur lequel l’établissement pourra réinvestir, aux conditions du marché, l’argent remboursé sur la durée résiduelle du taux initialement prévu.
En se référant à l’évolution des taux de ces dix dernières années, les propriétaires qui ont misé sur le taux Libor sortent grands gagnants, tant ce dernier a été plus avantageux que les taux fixes. Toutefois, force est de constater qu’il est plus facile de dresser un bilan sur le passé plutôt que s’aventurer dans le futur. En effet, si la tendance laisse entrevoir une certaine stabilité du taux Libor, du moins dans un avenir proche, qu’en est-il des années à venir et êtes-vous prêts à prendre ce pari ou préférez-vous dormir sur vos deux oreilles en maitrisant votre loyer pour les prochaines années? Un conseil avisé vous permettra certainement de cibler au mieux le produit idéal en fonction de vos besoins et de votre situation personnelle.
