Ammortizzare l’ipoteca: ammortamento diretto o indiretto?
Entrambi i tipi di questo cosiddetto ammortamento hanno i loro vantaggi e svantaggi.
Un credito ipotecario deve essere rimborsato alla banca svizzera in un’unica soluzione o in tranche. Entrambi i tipi di questo cosiddetto ammortamento hanno i loro vantaggi e svantaggi.
Chi contrae un’ipoteca in Svizzera, nella maggior parte dei casi rimborsa un importo fisso a intervalli annuali o trimestrali. In quanto beneficiario del credito, lei ha due possibilità per rimborsare la sua ipoteca: l’ammortamento diretto o l’ammortamento indiretto.
Ammortamento diretto
Se l’ipoteca viene rimborsata sotto forma di rate a intervalli regolari, si parla di ammortamento diretto. In questo caso, l’onere dovuto al debito ipotecario e agli interessi ipotecari si riduce, cosa che, da un punto di vista puramente soggettivo, potrebbe darle la piacevole sensazione di veder diminuire progressivamente il suo cumulo di debiti. Un vantaggio dell’ammortamento diretto è costituito anche dalla possibilità di utilizzare il proprio immobile come investimento. Sul piano oggettivo, tuttavia, dall’altra parte diminuiscono le sue possibilità di deduzione fiscale rispetto al reddito o al patrimonio, in quanto con questa variante vengono meno gli interessi a debito e i debiti ipotecari deducibili.
Ammortamento indiretto
Per gli oggetti immobiliari a uso proprio, in Svizzera è possibile optare per un ammortamento indiretto. In questo caso, l’ipoteca non viene rimborsata progressivamente, ma in un’unica soluzione. Anziché rimborsare l’ipoteca a rate a intervalli regolari, come nel caso dell’ammortamento diretto, qui investe un importo definito da contratto in un’assicurazione o in un investimento, per esempio in un conto 3a, in un deposito o in una polizza previdenziale 3a o 3b. Il capitale risparmiato viene costituito in pegno dalla banca svizzera come ulteriore garanzia.
Con l’ammortamento indiretto aumenta il suo capitale previdenziale, preservando al contempo il suo debito ipotecario e l’onere dovuto agli interessi ipotecari. Pur essendo esposto a possibili oscillazioni di corso nell’investimento privato (pilastro 3a), beneficia di un vantaggioso pagamento degli interessi rispetto a quello dei normali prodotti di risparmio. Un ulteriore vantaggio risiede anche nel fatto che sia i versamenti, sia gli interessi ipotecari vengono dedotti dall’imposta sul reddito. Inoltre, nel pilastro 3a i ricavi dal patrimonio sono esenti dalle imposte. Può utilizzare in qualunque momento il denaro della cassa pensioni per rimborsare l’ipoteca. Questa ulteriore garanzia è per molte banche svizzere una valida motivazione per concedere buone condizioni dei tassi sulle ipoteche.
Oltre ai vantaggi fiscali, un altro aspetto positivo dell’ammortamento indiretto è anche la componente assicurativa. Stipulando una polizza di ammortamento, in caso di decesso o incapacità al guadagno in seguito a malattia o invalidità, il suo vantaggio o quello dei suoi familiari sarà il poter beneficiare di un’ampia copertura assicurativa.
Conclusione
Solitamente la prima e la seconda ipoteca, quest’ultima perlopiù caratterizzata da interessi più elevati, corrispondono rispettivamente al 66% e al 14% del valore dell’immobile. La seconda ipoteca deve essere obbligatoriamente rimborsata in 15 anni o al più tardi entro il pensionamento con rate costanti (ammortamento diretto). Per contro, per la prima ipoteca è possibile scegliere se rimborsarla parimenti con versamenti parziali oppure in un’unica soluzione (ammortamento indiretto).
A questo riguardo è essenziale fare bene i conti e considerare tutte le ipotesi. Un esempio: ipotizzando un tasso d’interesse del 2%, alla fine il beneficiario del credito in Svizzera paga spesso un tasso pari a solo l’1,4-1,6%, considerata la deducibilità fiscale degli interessi a debito. A questo si contrappone il rendimento atteso che potrebbe essere ottenuto con il capitale disponibile. Questo significa che un rimborso dell’ipoteca è tanto più vantaggioso quanto più elevati sono gli interessi ipotecari al netto delle imposte rispetto al rendimento netto del proprio patrimonio.
Il tipo di ammortamento ottimale dipende totalmente dalla situazione finanziaria personale e dall’andamento attuale dei tassi. Se dispone di mezzi limitati e insufficienti per una previdenza di vecchiaia privata, allora dovrebbe optare per l’ammortamento indiretto. Quest’ultimo è vantaggioso nel caso in cui il rendimento dell’investimento finanziario sia superiore agli interessi ipotecari, tenendo conto dei vantaggi fiscali. Negli ultimi anni è stato tuttavia osservato che questi investimenti finanziari sono piuttosto infrequenti. A far prediligere l’ammortamento indiretto può essere inoltre una fase di bassi tassi d’interesse.
