Ipoteca: Il fabbisogno di mezzi propri

Non è possibile acquistare un immobile senza mezzi propri

Non è possibile acquistare un immobile senza mezzi propri. Le banche svizzere finanziano al massimo l’80% del prezzo d’acquisto. Il restante 20% deve essere obbligatoriamente apportato dall’acquirente.

Per quanto la scelta di modelli ipotecari e varianti di durata offerta dalle banche svizzere per il finanziamento immobiliare sia ampia, tutti gli istituti di credito operano secondo lo stesso principio: coprono al massimo l’80% del fabbisogno di finanziamento dell’acquirente. Un finanziamento totale, vale a dire l’acquisto di un immobile senza alcun mezzo proprio, non è possibile in Svizzera. Confrontando il capitale proprio disponibile con il prezzo d’acquisto richiesto, si ottiene il cosiddetto impegno ipotecario dell’oggetto.

Mezzi propri e sostenibilità

Dall’entrata in vigore della revisione dell’Ordinanza sui fondi propri (OFoP), pubblicata nel giugno 2012 dall’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari FINMA, in caso di finanziamento ipotecario, l’acquirente di un’abitazione di proprietà deve essere in grado di comprovare almeno il 10% del prezzo d’acquisto, vale a dire la metà dei mezzi propri richiesti. Questi cosiddetti «mezzi propri effettivi» possono derivare da diverse fonti di finanziamento, quali per esempio risparmi personali, titoli o un anticipo ereditario. A questo riguardo è assolutamente consigliabile poter disporre di una riserva per spese impreviste, anziché investire l’intero patrimonio nell’acquisto dell’immobile. Il restante 10% può essere prelevato anticipatamente o costituito in pegno dalla cassa pensioni, a condizione che l’abitazione di proprietà sia destinata all’uso proprio.

Perciò, il costo di un finanziamento immobiliare è tanto più elevato quanto minori sono i mezzi propri apportati. Questo è il calcolo del rischio delle banche svizzere che, al diminuire della quota di mezzi propri, sono esposte a un maggiore rischio di subire perdite in caso di mancati pagamenti. Le banche si tutelano pertanto da questo rischio applicando tassi d’interesse maggiorati. Oltre alla presenza di questi mezzi propri, un’altra regola di base stabilisce che, dopo l’acquisto di un’abitazione, l’onere dovuto ai tassi d’interesse ipotecari, nonché agli accantonamenti per manutenzione e ammortamento della seconda ipoteca, non dovrebbe essere superiore a un terzo del reddito. Questa valutazione si basa sul cosiddetto calcolo della sostenibilità.

Un esempio di calcolo

Ha trovato l’abitazione dei suoi sogni e desidera acquistarla per CHF 800’000. Riesce ad apportare autonomamente il 20% dei mezzi propri, pari a CHF 160’000, grazie a titoli e a un avere sul conto di risparmio. Il suo fabbisogno di finanziamento è pertanto pari a CHF 640’000, corrispondente a un impegno ipotecario dell’80%. Le banche svizzere suddividono generalmente questo fabbisogno di capitale mutuato in due ipoteche. Due terzi del prezzo d’acquisto, vale a dire il 66%, vengono finanziati con un’ipoteca dell’importo di CHF 528’000, mentre il restante 14% viene finanziato con un credito di CHF 112’000.

Nel calcolare la sostenibilità, deve confrontare i costi dell’immobile come l’onere per gli interessi, l’ammortamento e i costi accessori, con il suo reddito. Affinché il calcolo possa tenere conto anche di eventuali rialzi dei tassi, si utilizza un tasso d’interesse maggiorato. Questo cosiddetto tasso d’interesse teorico ammonta generalmente per la prima ipoteca al 5% e per la seconda ipoteca al 6% (presso alcune banche svizzere, anche questo secondo tasso è al 5%). Supponiamo che il suo reddito complessivo, esclusi premi o bonus, sia pari a CHF 150’000. In questo caso, la sostenibilità dovrebbe ammontare a un massimo di CHF 50’000 all’anno. In questo esempio, le spese annue per gli interessi ammontano a CHF 26’000 per la prima ipoteca e a CHF 6’720 per la seconda ipoteca. A questi si aggiungono l’ammortamento della seconda ipoteca in 15 anni o al più tardi entro il termine dell’attività lavorativa per un ammontare di CHF 7’500 nonché i costi accessori e di manutenzione pari a CHF 8’000 (l’1% del valore venale). Ne risultano costi pari a CHF 48’620, una somma che dovrà apportare ogni anno per l’immobile. La sostenibilità è pertanto pari al 32,4% e questo significa che può permettersi l’immobile dei suoi sogni.

Regole speciali per i beneficiari del credito in età avanzata

Chi solo in età avanzata è in grado di apportare i mezzi propri richiesti e desidera acquistare un immobile a 60 o 70 anni, non ottiene più grossi prestiti dalla maggior parte delle banche svizzere e deve generalmente realizzare ammortamenti molto più frequenti rispetto ai beneficiari di credito più giovani. Anche i beneficiari di crediti di lunga durata dovrebbero pensare per tempo al fattore età e tenere d’occhio il termine della loro attività lavorativa. Una regolamentazione particolare delle banche svizzere prescrive infatti che, entro l’inizio del pensionamento, l’ipoteca debba essere ridotta al 65% del valore dell’immobile. Si tratta di un aspetto importante di cui tenere conto tempestivamente in fase di pianificazione del finanziamento.