Consigli per il finanziamento dell’abitazione di proprietà

Cosa posso permettermi e quali possibilità di finanziamento esistono?

Ecco come trovare il finanziamento dell’abitazione di proprietà più adatto a lei in tre passaggi.

Calcolare il budget

Per calcolare il suo budget occorre considerare, da una parte, i costi ricorrenti del nuovo immobile nonché i costi per l’acquisto, vale a dire il prezzo d’acquisto più le spese di transazione variabili a seconda del Cantone, quali le tariffe e/o le imposte notarili e sul trapasso di proprietà; dall’altra è necessario garantire l’organizzazione giuridica, nonché tenere conto dei tributi e delle imposte fondiarie. Poiché le banche svizzere finanziano al massimo l’80% dei costi di acquisizione, l’acquirente di un’abitazione di proprietà è tenuto ad apportare almeno il 20% di capitale proprio. Questo può derivare, fra gli altri, dalla cassa pensioni, da un anticipo ereditario o da una donazione da parte dei genitori, da un prestito a tasso zero da parte di parenti o amici o dalla vendita e/o costituzione in pegno di titoli, risparmi o oggetti di valore.

Una pianificazione finanziaria solida si basa sull’andamento dei tassi d’interesse in Svizzera nonché della sua situazione reddituale odierna e futura. Quest’ultima può subire modificazioni per es. in seguito alla nascita di un figlio, circostanza in cui uno dei genitori sospende l’attività lavorativa per un determinato periodo. Questi aspetti vengono tenuti in considerazione anche dalle banche nell’ambito della loro pianificazione, al fine di stabilire se l’immobile sia sostenibile per l’acquirente sul lungo periodo. L’onere annuo generato da un’abitazione di proprietà può ammontare al massimo a un terzo del reddito lordo. Questa stima non tiene conto di redditi di natura straordinaria o irregolare, come bonus o premi. Nel cosiddetto calcolo della sostenibilità devono confluire sia i pagamenti per ipoteche o prestiti, sia gli accantonamenti per costi accessori, manutenzione, riparazioni o ristrutturazioni. Anche eventuali rialzi dei tassi vengono tenuti in considerazione: la maggior parte delle banche svizzere, infatti, sceglie di applicare alle ipoteche un tasso d’interesse medio del 5%.

Gli ammortamenti dell’ipoteca le permettono di ridurre il suo debito. Per questo è consigliabile mettere da parte circa l’1% del fabbisogno di capitale esterno all’anno e di considerarlo nel calcolo. Inoltre, in caso di oggetti in perfette condizioni, dovrebbe realizzare ogni anno un accantonamento pari a circa l’1% del prezzo dell’immobile, ossia dei costi per il terreno e la costruzione. Di questa somma, lo 0,7% circa è destinato alla copertura dei costi accessori e di manutenzione ricorrente, e lo 0,3% all’accantonamento per ristrutturazioni e risanamenti. Una volta definita l’entità del capitale mutuato necessario, è possibile passare alla ricerca del finanziamento adatto.

Confrontare i modelli ipotecari

In Svizzera esistono sostanzialmente quattro diversi modelli di ipoteche: variabile, fissa, Libor e speciale. L’ipoteca variabile non ha una durata fissa ed è caratterizzata da un tasso d’interesse che viene continuamente corretto in base all’andamento del mercato dei capitali. Le durate dell’ipoteca fissa sono comprese tra uno e 15 anni, con un tasso d’interesse che rimane fisso per l’intera durata ed è tanto più alto quanto più lunga è la durata dell’ipoteca. Le ipoteche Libor sono una forma mista di ipoteca variabile e fissa, nella maggior parte dei casi con durata fissa e tasso variabile che, a seconda del modello, viene corretto a intervalli mensili, trimestrali o semestrali in base al tasso Libor (Libor = London Interbank Offered Rate). Chi desidera tutelarsi da forti rialzi dei tassi con un tetto massimo d’interesse (cap), può farlo dietro pagamento di un premio. Le ipoteche speciali sono per esempio combinazioni di un’ipoteca variabile e/o Libor con un’ipoteca fissa, ipoteche con bonus sui tassi d’interesse per i primi acquirenti o per gli immobili costruiti secondo criteri ecologici (eco-ipoteche).

La forma ipotecaria ottimale dipende dall’andamento atteso dell’economia svizzera nei prossimi mesi e anni, poiché questo influisce direttamente sull’evoluzione dei tassi.

Richiedere diverse offerte

Una volta trovata l’abitazione dei suoi sogni, è buona norma ottenere l’impegno di credito da parte della banca prima di sottoscrivere il contratto d’acquisto. Per la richiesta di credito, in Svizzera deve presentare la documentazione seguente: dichiarazione d’imposta aggiornata, certificato di salario, informazioni sui procedimenti esecutivi, dati relativi all’oggetto (incl. planimetria ed eventuale documentazione di vendita), estratto del registro fondiario, bozza del contratto d’acquisto ed eventuale stima dell’assicurazione cantonale degli edifici.

Con l’impegno al credito dispone di una prima offerta, che tuttavia non dovrebbe accettare subito. L’ideale è richiedere offerte alternative a operatori concorrenti e negoziarle con le banche. Chi non si sente in grado di gestire questa incombenza, può incaricare un consulente finanziario. Non da ultimo, dovrebbe mettere al riparo la sua famiglia o il/la suo/a partner contro la perdita dell’abitazione stipulando un’assicurazione di rischio in caso di decesso.