Ipoteca: Molti modelli, molte possibilità

I crediti ipotecari non sono un miraggio irraggiungibile

Consigli per l’ipoteca ottimale

I crediti ipotecari non sono un miraggio irraggiungibile. Le illustriamo una panoramica dei modelli esistenti e le forniamo consigli utili per un finanziamento immobiliare su misura.

Prima di richiedere un’offerta di ipoteca presso una banca svizzera, dovrebbe sapere quanto denaro può investire attingendo a fondi propri e, di conseguenza, a quanto ammonta il suo fabbisogno di capitale mutuato. Inoltre, deve calcolare l’importo che può investire mensilmente per l’abitazione. A seconda dell’andamento dei tassi atteso, deve inoltre decidere per quale durata intende concordare un tasso fisso.

I modelli

Le ipoteche offerte sul mercato del credito svizzero sono riconducibili a quattro modelli: ipoteca variabile, ipoteca fissa, ipoteca flex rollover (ipoteca Libor) e ipoteca speciale. Nella sua decisione deve considerare anche la sua capacità di rischio o la sua personale necessità di sicurezza.

L’ipoteca variabile non prevede una durata fissa e il tasso d’interesse varia automaticamente in base all’evoluzione sul mercato dei capitali. Si tratta di un modello adatto a coloro che desiderano rimanere flessibili e poter passare in qualunque momento a un altro modello ipotecario. Se, al momento della stipula del contratto, viene definito un tasso d’interesse fisso per l’intera durata dell’ipoteca, si parla di ipoteca fissa. Questa viene offerta dagli istituti di credito svizzeri per durate da uno a 15 anni, mentre per durate più lunghe si pagano anche interessi più elevati. Questo modello è ideale per coloro che desiderano bloccare l’attuale basso tasso degli interessi per l’intera durata dell’ipoteca e che prevedono un rialzo dei tassi futuro. Un’ipoteca flex rollover, detta anche ipoteca Libor, è una combinazione di ipoteca variabile e fissa. La durata è perlopiù fissa e il tasso d’interesse viene corretto, a seconda del modello, a intervalli mensili, trimestrali o semestrali in base al tasso Libor (Libor = London Interbank Offered Rate). Se desidera tutelarsi dal rischio di forte rialzo dei tassi, paga un premio con un tetto massimo d’interesse (cap). Le ipoteche speciali sono combinazioni di un’ipoteca variabile e/o Libor con un’ipoteca fissa, ipoteche con bonus sui tassi d’interesse per i primi acquirenti o eco-ipoteche con bonus sui tassi d’interesse per gli immobili costruiti secondo criteri ecologici.

La scelta giusta

Il tasso d’interesse non dovrebbe costituire, da solo, il fattore determinante per la scelta di un’ipoteca fissa. In fin dei conti, accendendo un’ipoteca ci si vincola contrattualmente all’istituto finanziario per l’intera durata del credito e si può recedere solo dietro pagamento di una penale per disdetta anticipata. Per questo è indispensabile effettuare un’analisi iniziale della propria situazione di partenza e delle esigenze future. Chi sin dall’inizio sa o ha in progetto di vendere il proprio immobile, dovrebbe accendere un’ipoteca fissa che non si protragga oltre il momento della vendita. Il futuro acquirente può accettare l’ipoteca esistente, ma non è obbligato a farlo, e la banca può anche rifiutare di acconsentire al passaggio.

Grazie alla combinazione di ipoteche con durate diverse, può evitare che l’intero importo ipotecario venga prorogato in una fase di rialzo dei tassi. Esiste anche la possibilità di fissare il tasso d’interesse di un’ipoteca fissa fino a due anni prima del pagamento effettivo. Questo è particolarmente vantaggioso nel caso in cui per la scadenza o il momento della proroga dell’ipoteca si preveda un livello dei tassi più alto.

Per la scelta dell’istituto di credito presso il quale accendere il credito ipotecario, è consigliabile non basarsi unicamente sulla migliore offerta, ma ascoltare anche il proprio istinto e scegliere la controparte che fa sentire maggiormente tutelati. L’ideale è richiedere più offerte e negoziarle con le banche. Chi non si sente portato o non ha tempo sufficiente da dedicare a quest’incombenza può anche incaricare un consulente finanziario indipendente.

Le parti scritte in piccolo

Dare uno sguardo alle clausole contrattuali relative al diritto di disdetta può evitare brutte sorprese. Nel caso delle ipoteche fisse, le banche svizzere possono infatti avvalersi del loro diritto di disdetta anche qualora il suo reddito si riduca a causa di maternità/paternità, lavoro ridotto, decurtazione del salario o licenziamento. Se, per uno di questi motivi, la banca disdice il credito ipotecario, pretenderà (come anche nel caso in cui la disdetta provenga da lei in qualità di beneficiario del credito) il pagamento di un’indennità per scadenza anticipata. A rendere ancor più dispendiosa questa penale non sono solo i tassi d’interesse negativi, ma anche il fatto che il beneficiario del credito è costretto ad accendere una nuova ipoteca ai tassi d’interesse del momento, che potrebbero essere più elevati rispetto a quelli iniziali.