La durata ottimale dell’ipoteca

Oltre al modello ipotecario, un altro aspetto da considerare con attenzione è la durata dell'ipoteca

Oltre al modello ipotecario, un altro aspetto da considerare con attenzione è la durata dell’ipoteca. Prima di prendere una decisione, formuli diverse ipotesi di evoluzione dei tassi d’interesse.

Attualmente le prospettive relative ai tassi d’interesse per gli investitori immobiliari in Svizzera sono positive sia per le ipoteche a breve termine sia per quelle a lungo termine. Per le ipoteche flex rollover (ipoteche Libor), la stima si attesta all’1,02%. Anche per le ipoteche fisse si può ipotizzare un tasso dell’1,04% a tre anni, mentre per durate di cinque anni è realistica una stima dell’1,13% e per dieci anni dell’1,62%. Per durate superiori a 15 anni il tasso percentuale si attesta al 2,0%. Sebbene nei prossimi mesi sia possibile un leggero rialzo, considerata la necessità delle banche di assicurarsi contro i tassi negativi, le differenze tra i tassi d’interesse delle singole varianti di durata rimangono tuttavia esigue, situazione che permette al beneficiario del credito di disporre di un maggiore margine d’azione.

La variante classica: l’ipoteca fissa

Per spalmare il rischio di rialzo dei tassi d’interesse su diversi anni, molti svizzeri optano per ipoteche fisse con diverse durate. Suddividono il debito ipotecario per es. in tre o due tranche uguali con durate di tre, sei e dieci anni, oppure di cinque e dieci anni. Nel caso in cui i tassi d’interesse aumentino entro la scadenza della prima ipoteca, soltanto un terzo o la metà del debito ipotecario dovrà essere rifinanziato a un tasso più elevato e le ipoteche più a lungo termine potranno proseguire per la loro durata residua di tre e sette oppure di cinque anni mantenendo il tasso d’interesse più basso.

In caso di tassi stabili o inferiori, la suddivisione delle scadenze viene mantenuta. Nel caso del debito ipotecario suddiviso in tre tranche, questo significa che l’ipoteca fissa di 3 anni scaduta dovrà essere sostituita con un’ipoteca della durata di dieci anni. Lo stesso vale al termine della tranche ipotecaria di 6 anni. Questo perché è necessario un cuscinetto di tre o quattro anni tra le scadenze delle ipoteche. L’ulteriore conseguenza è che, sul lungo periodo, stipulerà solo ipoteche di durata estremamente lunga. Tuttavia, nella maggior parte dei casi queste sono più costose rispetto alla variante breve. E, nonostante inizialmente il suo rischio legato ai tassi si riduca, sul lungo periodo questo vantaggio iniziale ha un costo. Pertanto è consigliabile analizzare con attenzione sia la propria situazione finanziaria sia l’andamento dei tassi prima di decidere per un’ipoteca fissa presso una banca svizzera.

Previsioni sui tassi e conseguenze

Per vedere in che modo l’andamento dei tassi influisce sul proprio budget domestico è buona norma, basandosi su una durata di dieci anni, ipotizzare tre scenari di tassi e calcolare l’entità dei tassi ipotecari mensili in caso di evoluzione discendente, stabile o ascendente.

In caso di tassi in diminuzione, la scelta migliore è un’ipoteca fissa di breve durata o un’ipoteca Libor. Lo stesso vale anche se si prevede una tendenza stabile: in base alla curva dei tassi, infatti, i debiti a lungo termine sono perlopiù soggetti a tassi più elevati rispetto ai debiti a breve termine. La differenza può arrivare fino all’1%. Solo se per la Svizzera si prevede un rialzo dei tassi è opportuno sfruttare l’attuale basso livello e bloccarlo con un’ipoteca fissa a lungo termine. Se, per esempio, i tassi d’interesse aumentano dal 3% al 5% in dieci anni, conviene stipulare un’ipoteca fissa con un tasso inferiore al 4%.

Per quanto riguarda i tassi di riferimento, la maggior parte delle banche svizzere prevede che i tassi d’interesse per le ipoteche flex rollover (ipoteche Libor) si manterranno bassi. I tassi delle ipoteche fisse di media e lunga durata che, dopo le elezioni presidenziali statunitensi, hanno subito un sensibile incremento, hanno registrato una lieve ripresa. Su questo fronte, tuttavia, gli esperti prevedono un nuovo leggero rialzo di 10 o 15 punti base, mentre per le durate più brevi i tassi dovrebbero rimanere invariati. Per tutte le varianti di durata si dovrebbe comunque sempre tenere conto della possibilità di improvvisi aumenti e riduzioni dei tassi.

L’importante è il mix

A seconda del profilo di rischio personale è possibile realizzare combinazioni di diverse ipoteche e durate. Questo mix individuale di sicurezza e flessibilità permette di tenere conto delle variazioni dei tassi e riduce il rischio di dover prolungare il debito ipotecario in una fase di tassi elevati. A seconda della capacità di rischio e della tolleranza al rischio, la formula ideale può essere un’ipoteca fissa con durate scaglionate o una combinazione di ipoteca fissa e Libor.