Le marché genevois amorce une détente
Plus de ventes, en dépit du plus faible taux de vacance de Suisse
Le marché se détend un brin à Genève. L’offre croît légèrement, les prix se tassent mais la demande reste très importante. En particulier pour les petits appartements.
Les prix se tassent et la demande reste plus abordable
Le tassement des prix se poursuit à Genève. Amorcée en 2012, cette détente se situe dans une fourchette de 5% à 20%, variable en fonction des biens. La baisse est particulièrement sensible dans le secteur du luxe et des villas, ainsi que des bureaux. Cette tendance est donc moins perceptible dans les PPE. Aujourd’hui, grosso modo, et sans tenir compte de la situation particulière des biens, le mètre carré en ville se situe dans une fourchette de 9 000 francs à 12 000 francs, contre 8 500 francs à 9 000 francs dans le reste du canton. A noter que l’intervention de l’Etat, dans la zone dite de développement, se traduit par un prix du mètre carré oscillant entre 7 000 francs et 7 500 francs. « A la vente, le prix moyen du mètre carré sur le canton se situe à environ 8 500 francs, précise Etienne Nagy, directeur général et administrateur de Naef Immobilier. Pour un 4,5 pièces d’une surface de 100 mètres carrés, cela représenterait une valeur de 850 000 francs, montant auquel il convient de rajouter une place de parc et les frais d’acquisition pour porter l’investissement total à environ Frs 950 000 francs. Pour une villa individuelle d’une surface d’environ 200 mètres carrés, avec un terrain de 800 mètres carrés, le prix sera de l’ordre de 2 millions de francs. Pour une villa jumelle d’environ 160 mètres carrés, le prix oscille entre 1,4 et 1,8 millions de francs. A noter cependant qu’il s’agit bien là de prix moyens avec des écarts importants en fonction du lieu d’emplacement de la villa ou de l’appartement».
Grâce à une certaine croissance de l’offre, la tendance générale des prix du logement se dirige vers un tassement. Par conséquent, le risque d’une bulle immobilière s’est considérablement éloigné. En 2012, nous évoquions dans nos colonnes des prix qui allaient de 10 000 francs à 150 000 francs le mètre carré. Autrement dit, sans évoquer la question sensible des nouvelles restrictions bancaires, le logement est désormais plus abordable à Genève.
L’offre immobilière reste tendue
Reste le problème de l’offre, toujours aussi problématique en ville et dans le canton. A 0,4%, il est le plus faible de Suisse. Mais les professionnels de l’immobilier n’en constatent pas moins un plus grand nombre d’offres de vente. Une étude de Credit Suisse indique que le nombre de logements vacants a nettement augmenté en 2015 pour dépasser le seuil critique des 100 appartements. Et surtout, en 2015, plus de 2’000 nouveaux logements ont été construits à Genève, le chiffre le plus élevé enregistré ces dix dernières années.
Le marché du neuf et de la revente présente une proportion relativement équilibrée : « Pour le segment des appartements PPE, nous avons enregistré sur 2015 un peu plus de 1’300 transactions avec une proportion de 60% de logements à la revente et 40% d’appartements neufs », explique le directeur général et administrateur de Naef Immobilier.
La demande reste dynamique grâce aux nouveaux arrivants
Toujours aussi forte, la demande est alimentée par l’arrivée de nouveaux habitants. Les statistiques cantonales indiquent que 8 000 nouveaux habitants sont arrivés en 2014. A Genève, ce sont essentiellement les petits appartements, de 2,5 à 4 pièces qui trouvent preneurs. « Le critère de la centralité est prépondérant dans la recherche de logements », précise encore Etienne Nagy. Comme ailleurs en Suisse, alors même que l’offre est restreinte, les acheteurs prennent leur temps et comparent les biens et les prix.
Mais à Genève, même si la situation évolue positivement, il faut beaucoup de temps pour voir aboutir un projet de construction. Il s’agit de la principale source de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le plan directeur cantonal n’en prévoit pas moins quelque 50 000 futurs logements à l’horizon 2030. Plusieurs grands projets témoignent ainsi de la volonté des autorités d’en finir avec l’éternel manque de logements au bout du lac. Sur la rive droite, l’écoquartier des Vergers, à Meyrin, devrait voir ses 1 250 logements disponibles en 2018, dont 300 appartements en PPE, 200 en loyer libre, tandis que le solde est destiné à des coopératives. A Vernier, quelque 1000 logements seront finalisés en 2018.
Dans le secteur de Carouge, la construction de 1200 logements planifiés pourrait démarrer entre 2017 et 2018. A Lancy et à Plan-les-Ouates, La Chapelle-Les Sciers prévoit 1300 logements, des commerces, une école, des jardins et des espaces publics. Sur la rive gauche, le grand projet des Communaux d’Ambilly consiste à urbaniser un secteur d’environ 36 hectares situé sur la commune de Thônex. Le contexte est très favorable à l’urbanisation de ce secteur, notamment en raison de la proximité des deux gares CEVA de Chêne-Bourg et d’Annemasse, qui mettront le secteur en connexion avec l’ensemble de l’agglomération et de la région. Le potentiel total du quartier est d’environ 2300 logements, de 2017 à 2030, en trois étapes. Avec l’arrivée de LÉMAN Express, fin 2019, la gare de Chêne-Bourg deviendra un pôle central des Trois-Chêne, avec de nouveaux espaces publics, des logements, des commerces et des activités. Ces nouveaux développements s’insèrent dans des quartiers dont le patrimoine bâti et naturel sera largement préservé et mis en valeur.
Genève c’est aussi la transfrontalité
Mais Genève, dans une perspective immobilière, c’est aussi la France voisine. Le marché du neuf s’y porte bien, de l’aveu même des professionnels de l’immobilier : « On peut noter tout fois quelques disparités entre les zones frontalières, précise le chef d’agence Savoie du promoteur immobilier Franco Suisse Deux Lacs. Les marchés du Pays de Gex et ceux de Haute-Savoie (Genevois, Chablais et l’agglomération d’Annecy) étant structurés différemment, ils ne réagissent pas à l’environnement économique de la même manière. En général, les taux d’intérêts très bas et les aides aux investisseurs forment un ensemble de conditions favorables. »
« Les deux marchés sont complémentaires, explique Hélène Bourgeois, responsable communication et marketing du Groupe Capelli. De toute manière, l’offre genevoise ne permettrait pas d’absorber toute la demande à elle seule. » Selon Franco Suisse Deux Lacs, « les deux marchés, si l’on s’en tient à la Suisse romande frontalière, sont, en tout état de cause, difficiles à comparer, car très différents. C’est clairement le marché français qui permet à la zone économique du Grand Genève de maintenir un niveau d’offre minimum. »
Des offres intéressantes sont proposées en copropriété en tantième, l’équivalent des PPE helvétiques. Franco Suisse Deux Lacs affirme que la qualité des logements est équivalente dans les deux pays.
En termes d’accès à la propriété, les situations méritent la comparaison. « Nyon et le Pays de Gex, par exemple, sont attractifs, dès lors que l’écart de prix justifie le déplacement, » ajoute Hélène Bourgeois. Même phénomène en Haute-Savoie: A Arenthon, par exemple, la propriété d’une villa duplex de trois chambres est accessible dès 280 000 euros. »
Vu du ciel, la région genevoise ignore les frontières nationales et cantonales et c’est donc aussi le cas sur le marché du neuf. Pour Franco Suisse Deux Lacs, « le marché du logement, côté français, constitue donc une véritable alternative au marché de Genève et de sa région, en attirant Suisses et frontaliers. » Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si le Grand Genève y déploie actuellement un important réseau de transports en commun. Franco Suisse Deux Lacs, qui connaît bien ces secteurs pour y être implanté durablement, y développe d’ailleurs plusieurs projets de standing : à Prévessin-Moëns, Saint-Genis-Pouilly, dans le Pays de Gex, mais également à Saint-Julien-en-Genevois, Veigy-Foncenex, Ville-la-Grand et Cruseilles, en Haute-Savoie.
