Bientôt la fin de la pénurie de logements locatifs?
Selon l’étude du marché immobilier suisse l’offre de logements locatifs galope devant la demande.
Selon l’étude du marché immobilier suisse du Crédit Suisse de mars 2016 intitulée « Expulsion du paradis », l’offre de logements locatifs galope devant la demande.
L’immigration et la demande de logements locatifs sont liés
Dans l’étude du Crédit Suisse, il est fait état que l’immigration représente une composante fondamentale de la demande de logements locatifs. Entre 2007 et 2014, l’immigration nette s’est montée en Suisse à 78’000 personnes et a nécessité passablement de logements en particulier dans les centres et leurs environs. En 2015, la tendance au recul de l’immigration s’est confirmée, avec une légère baisse du solde migratoire, comme cela s’était déjà produit en 2014. En raison de la perte de vitesse de la conjoncture liée à la force du franc en 2015, le Crédit Suisse table, pour 2016, sur une stagnation de l’emploi et la progression du chômage, ainsi que sur un nouveau recul de l’immigration.
Du côté de l’offre de logements locatifs, le Crédit Suisse relève que ces dernières années, le parc de logements locatifs s’est passablement étoffé. Après 2009, la hausse nette annuelle des logements en location a été croissante. En 2015, elle s’établissait à 24’000 unités en Suisse. Le Crédit Suisse s’attend à une stagnation à ce niveau. C’est le lieu de rappeler que la part de logements locatifs dans la construction totale de logements est supérieure à 50 % et devrait le rester. Compte tenu des possibilités de placements, les investisseurs institutionnels privilégient l’achat de biens immobiliers de rendement, soit des logements locatifs.
Le Crédit Suisse constate que, même si la construction de logements a augmenté et que l’immigration a fléchi, la situation sur les marchés du logement ne s’est toutefois que légèrement détendue dans les centres, ce qui s’explique par le fait que la demande de logements s’est principalement et fortement concentrée dans les centres et leurs environs. L’établissement bancaire relève que le manque de terrains à bâtir, des lois strictes régissant la construction et une lutte contre la densification dans les centres ont eu pour conséquence que la construction de logements locatifs des centres s’est déplacée vers les zones périphériques et surtout rurales.
Compte tenu de ces éléments, le Crédit Suisse constate qu’en dehors des centres surtout, la demande est à la traîne par rapport à l’offre. L’année 2015 a été marquée par une hausse de 0.18 % du taux de logements vacants à 1.76 %. Si les régions rurales connaissent un taux de logements vacants supérieur, les agglomérations de petite et moyenne taille proches des centres bénéficient également d’une détente du marché. De grandes agglomérations comme Lucerne ou Lugano ont connu une détente du marché en 2015.
S’agissant des grands centres tels que l’Arc lémanique, cet établissement bancaire conclut que l’approvisionnement en logements est tendu et que cette situation ne s’améliorera que légèrement. Il relève que la densité de la réglementation portant sur la construction empêche une véritable densification en raison d’un manque d’incitations y relatives. Le Crédit Suisse constate que la problématique de la pénurie structurelle de logements n’est pas abordée à la racine, mais que les retombées de celle-ci sont atténuées par la construction de logements sociaux.
A l’heure où l’ASLOCA a lancé une initiative pour des logements à loyers abordables en prévoyant notamment des quotas de logements d’utilité publique et un droit de préemption en faveur de la collectivité publique, où le Conseil d’Etat vaudois et certains députés envisagent également un tel droit en faveur de la collectivité publique, il est grand temps de constater que ces mesures sont inadéquates et contribuent à favoriser la pénurie de logements. D’ailleurs, le résultat des politiques de logements étatisantes comme celles de Genève ou de la ville de Lausanne démontre leur inefficacité, avec des taux de logements vacants les plus faibles du pays. En outre, le canton de Genève, qui connaît une législation en matière de droit de la construction très stricte, connaît également un parc de logements locatifs le plus vieillissant de Suisse.
L’USPI Suisse continue de s’opposer à toutes mesure visant à durcir notre réglementation en matière de droit de la construction et milite pour un allégement des procédures afin d’augmenter l’offre de tous les logements, et pas seulement ceux d’utilité publique.
