Les dangers de la sous-location
La sous-location n’est pas sans risque
Avec le développement de certains sites internet de sous-location, comme par exemple AirBnB, un nombre important de logements échappent au marché locatif standard, alors que nous sommes, dans certains cantons romands, en situation de pénurie de logements. En outre, la sous-location n’est pas sans risque dès lors que le locataire reste responsable de ses obligations contractuelles envers le bailleur.
Trouver un logement aujourd’hui, n’est pas toujours chose aisée, ce d’autant plus que des sites internet de sous-location, comme par exemple AirBnB, contribuent à assécher l’offre de logements. En effet, des centaines d’appartements échappent au marché de la location, ce qui n’est pas sain dans un marché déjà frappé par la pénurie, comme c’est le cas dans les cantons de Genève et Vaud.
En outre, la sous-location est réglementée par la loi. Le locataire peut certes sous-louer tout ou partie de son logement, mais il doit obtenir le consentement préalable du bailleur. En Suisse romande, ce consentement doit être donné par écrit.
Le bailleur peut le refuser si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (identité du sous-locataire, durée de la sous-location, montant du loyer, etc.); si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (par exemple, le bailleur pourrait refuser de donner son consentement au locataire s’il exige du sous-locataire un loyer trop élevé au regard du loyer principal); ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs. Sur ce dernier point, tel sera le cas si la destination des locaux est modifiée de manière substantielle. Par exemple, le locataire pourrait se voir refuser le consentement du bailleur s’il envisage de sous-louer son logement à des personnes fumeuses, alors que le logement loué est destiné à des personnes qui ne fument pas.
Le locataire qui sous-louerait son logement sans avoir obtenu le consentement du bailleur prend le risque de voir son contrat de bail résilié, avec effet immédiat. Cela étant dit, une fois le consentement obtenu, le locataire n’est de loin pas dédouané de toute responsabilité. Bien, au contraire, il restera le débiteur du propriétaire quant au paiement du loyer. En outre, il répondra vis-à-vis du bailleur de tout éventuel dégât qui serait commis par le sous-locataire. A la fin de la sous-location, le locataire s’expose à d’éventuelles demandes de prolongation du contrat de sous-location dès lors que le sous-locataire dispose des mêmes droits que le locataire.
En effet, même si la sous-location ne dure que quelques jours, le locataire a conclu avec le sous-locataire un contrat de bail. Par exemple, en cas de défaut de la chose louée, le sous-locataire demandera au locataire de remettre en état la chose louée. A supposer que le bailleur résilie le bail principal du locataire, cela n’a pas pour conséquence de mettre automatiquement fin au contrat de sous-location. Le locataire devra donc, à son tour, mettre fin au contrat de sous-location, en respectant les exigences légales. Comme relevé plus haut, le sous-locataire, disposant des mêmes droits que le locataire, pourra demander au locataire une prolongation de son contrat de bail.
Par ailleurs, dans la mesure où certains types de sous-location réduisent l’offre de logements, la collectivité publique intervient afin de lutter contre la pénurie de ceux-ci. Elle se transforme alors en promoteur immobilier, en acquérant des parcelles, en lieu et place d’investisseurs qui avaient des projets de constructions.
Non seulement, ce n’est pas le rôle de la collectivité publique dès lors qu’elle soit se limiter à définir des conditions-cadres afin de favoriser la construction de logements, mais de plus, de telles mesures ratent leur cible. En effet, une fois la parcelle acquise par l’Etat, le processus législatif se met en route, avec de nombreuses études, appels d’offres, etc. Plusieurs années s’écoulent avant que des logements soient construits, alors que l’investisseur était prêt à démarrer la construction de logements. Afin de favoriser la construction de logements et donc de lutter contre la pénurie, les procédures administratives doivent être assouplies et le propriétaire doit être incité à construire.
